Critères pour les zones de stress immobilier

La Commission européenne se prépare à introduire un mécanisme standardisé permettant aux autorités municipales et régionales de l'ensemble des 27 États membres de l'Union européenne de restreindre les locations touristiques sur les marchés immobiliers surchauffés. Selon le projet de texte de la loi sur le logement abordable, dont la présentation est prévue le 9 septembre 2026 par Dan Jørgensen, commissaire européen à l'énergie et au logement, les interventions locales seront liées à une définition quantitative uniforme du stress immobilier. Selon les dispositions du projet, une zone est considérée comme en situation de stress immobilier si le prix moyen de transaction d'un logement est égal ou supérieur à huit fois le revenu disponible annuel moyen de la population locale.

En plus du seuil de base du rapport prix/revenu fixé à huit, les autorités publiques doivent remplir deux conditions supplémentaires. Le rapport prix/revenu doit avoir augmenté au cours des dix années précédentes, distinguant les coûts élevés structurels de l'inflation récente des prix. En outre, la dynamique démographique, l'offre et la demande de logements doivent indiquer que la pénurie est peu susceptible de s'atténuer dans les trois années suivantes. Le projet habilite la Commission à ajuster le seuil de base de huit à l'avenir par des actes délégués.

Champ d'application des restrictions sur les plateformes et les résidences secondaires

Une fois qu'une zone est officiellement désignée comme étant en situation de stress immobilier, les administrations locales et régionales obtiennent l'autorité légale pour introduire des restrictions spécifiques sur les locations de vacances de courte durée sur des plateformes telles qu'Airbnb et Booking. Ces interventions s'appliquent exclusivement aux biens qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire, comme les locations touristiques dédiées et les résidences secondaires. Les propriétaires qui louent un logement dans leur propre résidence principale restent exemptés des restrictions.

Au-delà des quotas de location de courte durée et des limites de nuitées, le cadre permet aux organismes publics de restreindre l'achat et l'utilisation de terrains et de biens résidentiels non acquis pour la résidence principale. Dans les situations graves, les administrations municipales peuvent suspendre les nouvelles autorisations de location ou imposer des interdictions pures et simples des locations touristiques dans les zones désignées. Cependant, les autorités publiques doivent d'abord évaluer si des mesures moins restrictives pourraient atteindre le même objectif, et les désignations doivent être adaptées à des périmètres spécifiques, comme des quartiers individuels, plutôt que des déclarations arbitraires à l'échelle de la ville.

Protections du marché unique et réaction de l'industrie

Le règlement proposé vise à résoudre un obstacle juridique persistant entre les politiques municipales de logement et les principes du marché intérieur européen. Les gouvernements locaux ont auparavant été confrontés à des contestations judiciaires au titre de la directive européenne sur les services lorsqu'ils tentaient de restreindre les locations de courte durée, car les locations de courte durée sont classées par le droit de l'UE comme des activités de service économique. En établissant une norme européenne harmonisée, le nouveau cadre offre aux municipalités une sécurité juridique contre les allégations de distorsion du marché unique.

Le projet de texte souligne les pressions sur le logement comme un défi économique et social pour les centres urbains du continent :

« L'Union européenne est confrontée à une crise d'accessibilité au logement qui affaiblit la cohésion sociale et menace la compétitivité globale de l'Union. »

Les groupes industriels ont exprimé leur inquiétude face à ce changement réglementaire. L'Association italienne des gestionnaires de locations de courte durée (Aigab) a mis en garde contre le fait que des mesures restrictives pourraient mettre en danger des millions de lits d'hôtes à travers le continent alors que les villes européennes se préparent à désigner des zones de stress.